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相続税を払うほどの資産家のみなさんへ、｢売るのは今です｣とお伝えしたいです。

先週３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。
地価が上昇しているのは東京都心の一部だけです。
しかも問題をはらんでいるのは、賃料、特に中古賃料はさっぱり値上がりしていないことです。これと同時並行での地価上昇だということです。この地価上昇は大きくはならないと考えますがバブル現象発生です。

理論的にあり得ないことが起きているのです。
１９８７（昭和６２）年に昭和バブルが始まったときと同じ現象が起きていると言うのです。

先の３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。なんとなく地価が上昇したように読ませる記事が書かれていました。でも上昇しているのはブランド土地だけなのです。
商業地なら銀座、（その他有名な駅前で現在でっかいビルが建設中）。
住宅地なら、青山、澁谷、自由が丘、田園調布、用賀、経堂、高円寺、吉祥寺・・・
お金持ちなら、どうにも持ちたくて仕方がない気持ちになる地名です。

今、起きているのは下記の①段階の状況です。横浜では地価の上昇など、まだ、よその世界のことに思っています。

昭和バブルの経過を見ましょう。
①賃料が値上がりしていないのに、地価だけが勝手に値上がりして売買取引された。
②大都市中心部で始まり次第に同心円で周辺へ広まっていった。
③やがて全国主要都市に及んでいった。
④賃料が取れない物件を抱えたところが次ぎ次ぎ潰れていった。
⑤土地を担保に貸していた銀行生損保が巻き添えになった（というよりも②以降の世の中の動きはこれら金融機関のしわざでした）。

今度のバブルは小さいでしょう。中心は不動産ファンドなる新種の金融業です。株式のように価格が上下する商品が売り出されています。小口のお金を集めていますが、そろそろ危険状況が近づいていると思われます。

さて状況がこのようなものと見究めての対応のことです。私が手がけた相続税のお客さんに正面から言いにくいので黙っていることがあります。

首都近郊の土地資産家の方々にほぼ共通するのですが、くず土地を持ってしまっているケースが多いのです。不動産業者はウラでくず土地と言ってます。プロの業者から見て値打ちがないので買わない、買えない土地です。
多くの土地を持っておられる資産家の方々は案外個々の土地の値打ちの差に無頓着と、お見受けしました。客観的にはくず土地でも、ご先祖代々の資産として売り残して所有し続けられたと思料いたします。

私は今後もし売れるなら｢くず土地｣を処分なさいませと申しあげたいのです。ご先祖から代々受け継いだ大事の財産を何もかも処分する意味ではないのです。大事の財産と言えませんから、簡単には買い手がつかない土地こそ処分されるよう心がけられませと申したいのでございます。

相続税資金のために苦労なさって、売ろうとして売れなかった土地。それはくず土地だったのです。くず土地の評価見直しで相続税を下げた事例を経験して、｢早く処分なされませ｣と申しあげたかったのです。
そういう結論を持ちましたが、そのとき相続人の方々に、はっきりとは申せないのでした。

なお、大数の視点を追加して申しあげます。
大都市への人口集中ということは、今後は起きません。かつて５０～６０年前、それ以上以前にあった農村の過剰人口はもう消滅しています。
戦後と言われた時代、木造の粗末なアパートめざして農村から人びとが次から次へと移住してきました。そういうことは、昔のことで、もう移住してくることはありません。

もう昨年から日本全体で人口が減少し始めています。もちろん農村の人口は今以上に減少してゆきます。

ブログ読者さんには若い人、そして地方の人も多いので意識をしまして、もう少し、大数観察で見える現象を指摘します。
（↓クリック↓）

今から２０～３０年前にニュータウンと呼ばれた場所のことです。
東京都ならば八王子周辺。神奈川県なら大船駅あたり。
団塊世代が住んでいるでしょう。いまや老人タウンとなりつつあります。人口減少の中心となりそうではありませんか。２０～３０年後にはゴーストタウン化が始まるでしょう。

日本中で家屋は余っています。
平均空室率は１２％あります。
駅周辺ならマンションが続々建設中でしょう。東京周辺だけでなく全国の都市で建設中でしょう。
それを見ると私は｢空室を建設している｣　と、感じます。そのマンションが売れ残って空室になるのではなく、別の場所に空室が増えるのです。

さらに言います。
日本中で土地は余っています。
工業団地の予定地がまとまって余っています。
北関東の茨城栃木群馬あたりの街道で、この緑の草原は、牛馬も見当たらないが、どこの牧場かと通りすがりに見ていたら、雑木林を切り開いたタイミングで売れそうにないと気付いて中止した工業団地だった。そんなところは日本中どこにもあります。
｢土地は輸入できない｣といわれていました。でも工場（生産拠点）が海外へと移転しました。土地輸入の代替でした。世界にはかつての日本のように、安全なところがあります。勤勉な人がいます。お金と技術を持ってゆけば、そこで歓迎されて産業を興すことができるのです。

最後に、今の日本で土地がなぜ値上がりすることがあるのかです。
政府が莫大な借金をしています。
その分、民間には金持ちがいます。（大金持ちはいません。ほとんど小金を貯めた程度です。）
マネーゲームをやりたくなる金持ちがいて、とこどき物の値段が上下します。
今回のバブルはその程度のことと考えるのであります。
ネットバブルとか言う現象がありました。ホリエモンさんはバブル系でしたが、ネット企業のすべてがバブルだったわけでなく、こうして私が関与するような、多くの人びとに便宜を与えたこともあって、この分野に、お金が出来ました。そういう一部から首都の一部の不動産が買われたことが、あるいはあったのかも知れません。
ここまで、お読みいただきありがとうございます。
（トッップにもどる）

2007/05/07 00:00｜取り返せ！相続税　固定資産税｜TB：5｜CM：0｜▲

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