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長谷　信之
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傾斜地の打ちっぱなしゴルフ練習場でした。

こういう傾斜地の評価には問題が多発するのが常のことです。

地目は山林ですが市街化区域ということで宅地並み評価をします。
この場合、
全面積を一応宅地の単価としますが、造成費用を見積もり計算して差し引く評価をするのです。（複雑な地形なら大変なことになります。税理士は測量には素人です。）
先人は、きっちりと土盛り面積体積測量して計算がされてました。専門家による詳細な測量図面が付いてました。ここまでは見事な仕事でした。

私の仲間が途方もないことを見付けました。

そのゴルフ練習場全体の実測面積が台帳の面積より少ないのです！！

台帳面積１８，０００㎡
実測面積１６，０００㎡

この差２，０００㎡分も近隣の宅地並み評価していたのですから評価差額がン億円になりました。

税額での差額が相応にありました。

まだ税務署に申し出たばかりで最終結論は出ていませんが面積更正ですから、ほとんどが認められることと思います。

しかし恐ろしいです。

先人は土盛り（想定計算）が評価のために必要なことは承知され専門家に測量してもらいました。しかし肝心の全体面積のチェックをなさらなかった。

あともう少し手間をかけるべきでした。

先人を責めるよりも自戒します。たまたま仲間が見つけましたので自分も偉そうに話します。

でも仲間が気付かなかったら、それまででした。

◎明治のはじめ、新政府は大変な努力を重ねて全国を測量をしました。
名高い「地租改正」の作業面のことです。

このとき作られた図面の写しを「公図」といい、土地の基本の台帳でした。いまもこの公図が使われている箇所のほうが面積としては全国では多いのではないでしょうか。

現在の測量技術水準からは不正確と定評されています。
・縄伸び：測量の縄が伸びたまま使ったという意味で、実面積＞台帳面積
・縄縮み：測量の縄が短かったという意味で、実面積＜台帳面積

実務では台帳面積で課税されます。しかし、正確な面積が測量されれば、その実面積を使うことができます。実面積への更正は認められます。

数十万～数百万の測量費用を惜しんで（というより正確さを気に止めず）、数億の相続税の仕事をしてしまうことは恐ろしい。

宮城県の方と記憶しますが評価をめぐって裁判までして当局敗訴という事例があったことを知っています。

（これについては後日とします。）

2006/11/30 07:10｜取り返せ！相続税　固定資産税｜TB：1｜CM：1｜▲

斜面の測量に起こりがち
傾斜のある土地の表面に巻尺をあてて計ったら長すぎるのは当たり前です。
でもあわてて測量したらそういうこともあるでしょう。
表面積でなくて底面積を測定しなきゃいけないところです。
そういう好い加減測量が昔のままとなっていた。
疑うことを知らない。というか。
それだけのことでしょう。
でも税理士は測量とかは知らない人が大部分。
台帳に、こういった欠陥がつき物なのが不動産専門家の常識。
そういう心得が無い不動産素人の税理士はいっぱいいます。
その延長で財産評価しても限界があるのです。

ひまじん #-｜2006/12/05(火) 13:17 [ 編集 ]

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