相続・相続税の、無料ご相談をお受けいたします。初歩的なご質問が多いことは承知しております。なお、土地評価がニガ手の税理士さんには、一画地一万円からで、簡易評価を承ります。
プロフィール |
|
NPO法人相続なんでも相談室 登録会員
Author:１級ＦＰ 税理士 経理実務士 ご相談の第一回は無料です。 |
無料相続相談メール |
|
相続についてメールでご相談をお受けします。メールだけなら無料です。 ↓ ↑ 個人の秘密は守ります。秘密にご返事するためアドレスは正確に記載してください。 |
最近の記事 |
|
カテゴリー |
全ての記事を表示する |
|
|
カレンダー |
ブロとも申請フォーム |
| 週刊ダイヤモンドの最新号は地価暗転という特集を組みました。 地価暗転 忍び寄るバブル崩壊の足音 この2〜3年、高騰を続けてきた都心部の地価が、転換点にきている。景気の先行き不透明感が深まるなかで、過熱していた一部地域の地価が調整局面を迎えるのは避けられない。この特集と時期を同じくして発表される公示地価では決してわからない、今の不動産市場の真の姿を見てほしい。 ------------------------------------------------------------------------------- 【Part1】サブプライムショック 不動産証券化の機能停止がバブルつぶしの引き金に Column 第1四半期にマイナスも すでに弱含みの実勢価格 Diagram 大図解 不動産証券化市場30兆円の全貌 Column 前回のバブル崩壊もきっかけは当局の「つぶし」策と引き締め 【Part2】業界を覆う暗雲 市況急変に対応四苦八苦 今そこにある危機を追う 住宅高値から一転、値下げへ 押し寄せる業者淘汰の波 リート市場を覆う閉塞感、不信感 再編・淘汰には障害多い オフィス賃料アップは頭打ち状態 絶好調市場に漂う憂鬱 Column 実態をまったく反映しない時代遅れの地価制度の欺瞞 【Part3】全国プチバブルの火種 マネー奔流にもてあそばれた地方中核都市の危うい命運 銀座一等地を買い進めに走る「和光」不動産投資の不可解 大阪梅田で27万平方メートル増床！ 「2011年問題」の重石 名古屋幻想だった“トヨタ効果” 次の目玉は「ささしま」開発 Column埋め立て地、国有地、農地……「日本に土地はない」のウソ 札幌マンション投資過熱で投機に ブーム一巡で残る負の遺産 仙台2年間で10棟以上完成 高まる供給過剰の懸念 福岡都市飛躍のカギ握る旧岩田屋本館周辺の再開発 Columnニューヨーク、ロンドン……迫りくるバブル崩壊の予兆 【Part4】中古マンション売り時マップ 今後拡大が始まる中古市場 見極めたい売買タイミング ↓一年前に私は予言しました↓  | ||||
| 2008/03/26 23:06｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税の訴訟では、納税者の味方として多分ナンバ−ワンの森田義男さん。こんな書物を世に出されました。 ふつうの、お医者に心臓手術はできない。 （という意味がＰ２４４） つまり、ふつうの税理士に億単位の相続税はムチャ無理（に近いのです）。 私ですと五千万納税された方のために、税務署に半分ほどですが 返して！ という案件をやりました。ふつうの税理士さんが当初計算されたのでした。 ふつうの税理士さんに依頼して多額納税された方に、お読みいただいて宜しいかと存じます。 多額納税見込みのある方 及び、そういう方の関与先税理士に、お勧めします。
相続税を納付するような方は、１００人に５人くらい。 そのうちでも、億単位となるともっと少数の皆さまへ このページを、お読みの場合、日本中で私の知る先生をご紹介できます。 この本を、お書きになった森田先生は、税理士の資格よりも兼任の 不動産鑑定士のほうで貴重な方です。不動産の常識知識がすごい ばかりでなく不動産相場にも強く、かつ相続税評価の相場追随速度にもくわしいのです。 私が教わる方と提携仲間されてます。 私自身は森田先生の著書を愛読しました。宅建試験に合格するほど学習したのは先生の本を理解するためでした。 特に評価が難しい土地を、お持ちの方に、お勧めできる税理士さんです。 ▽このブログ少々行き詰まっていましたのですが▽ ↓続きます↓  | ||||
| 2007/10/01 20:20｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：3｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税を払うほどの資産家のみなさんへ、｢売るのは今です｣とお伝えしたいです。 先週３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。 地価が上昇しているのは東京都心の一部だけです。 しかも問題をはらんでいるのは、賃料、特に中古賃料はさっぱり値上がりしていないことです。これと同時並行での地価上昇だということです。この地価上昇は大きくはならないと考えますがバブル現象発生です。 理論的にあり得ないことが起きているのです。 １９８７（昭和６２）年に昭和バブルが始まったときと同じ現象が起きていると言うのです。 先の３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。なんとなく地価が上昇したように読ませる記事が書かれていました。でも上昇しているのはブランド土地だけなのです。 商業地なら銀座、（その他有名な駅前で現在でっかいビルが建設中）。 住宅地なら、青山、澁谷、自由が丘、田園調布、用賀、経堂、高円寺、吉祥寺・・・ お金持ちなら、どうにも持ちたくて仕方がない気持ちになる地名です。 今、起きているのは下記の�｜奮�の状況です。横浜では地価の上昇など、まだ、よその世界のことに思っています。 昭和バブルの経過を見ましょう。 �…体舛�値上がりしていないのに、地価だけが勝手に値上がりして売買取引された。 ��大都市中心部で始まり次第に同心円で周辺へ広まっていった。 ��やがて全国主要都市に及んでいった。 �つ体舛�取れない物件を抱えたところが次ぎ次ぎ潰れていった。 �ヅ效呂鮹簡櫃紡澆靴討い振箙埓限司櫃�巻き添えになった（というよりも��以降の世の中の動きはこれら金融機関のしわざでした）。 今度のバブルは小さいでしょう。中心は不動産ファンドなる新種の金融業です。株式のように価格が上下する商品が売り出されています。小口のお金を集めていますが、そろそろ危険状況が近づいていると思われます。 さて状況がこのようなものと見究めての対応のことです。私が手がけた相続税のお客さんに正面から言いにくいので黙っていることがあります。 首都近郊の土地資産家の方々にほぼ共通するのですが、くず土地を持ってしまっているケースが多いのです。不動産業者はウラでくず土地と言ってます。プロの業者から見て値打ちがないので買わない、買えない土地です。 多くの土地を持っておられる資産家の方々は案外個々の土地の値打ちの差に無頓着と、お見受けしました。客観的にはくず土地でも、ご先祖代々の資産として売り残して所有し続けられたと思料いたします。 私は今後もし売れるなら｢くず土地｣を処分なさいませと申しあげたいのです。ご先祖から代々受け継いだ大事の財産を何もかも処分する意味ではないのです。大事の財産と言えませんから、簡単には買い手がつかない土地こそ処分されるよう心がけられませと申したいのでございます。 相続税資金のために苦労なさって、売ろうとして売れなかった土地。それはくず土地だったのです。くず土地の評価見直しで相続税を下げた事例を経験して、｢早く処分なされませ｣と申しあげたかったのです。 そういう結論を持ちましたが、そのとき相続人の方々に、はっきりとは申せないのでした。 なお、大数の視点を追加して申しあげます。 大都市への人口集中ということは、今後は起きません。かつて５０〜６０年前、それ以上以前にあった農村の過剰人口はもう消滅しています。 戦後と言われた時代、木造の粗末なアパートめざして農村から人びとが次から次へと移住してきました。そういうことは、昔のことで、もう移住してくることはありません。 もう昨年から日本全体で人口が減少し始めています。もちろん農村の人口は今以上に減少してゆきます。 ブログ読者さんには若い人、そして地方の人も多いので意識をしまして、もう少し、大数観察で見える現象を指摘します。 （↓クリック↓）  | ||||
| 2007/05/07 00:00｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：5｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税に過大申告という問題が相当頻度で発生しています。それは財産評価とりわけ土地不動産の評価に問題があるからです。 土地評価は間違いだらけだ。 不動産鑑定士兼税理士の森田義男さんは、怒っています。
２００５（平成１７）年３月 初版。 森田さんは、実体験から多くの事例を掲げて現実の不動産評価において多くの問題点を指摘します。 そもそも公的土地評価自体に問題があること。 評価差の根源が、不動産への法的規制に発すること。 この法的規制が、評価のポイントとして認識がされていないこと。 例えば 容積率規制を言う。 何階建ての建物を建てることが法的に許されているかが土地の評価の大きなポイントと指摘します。 森田さんの、一連の著書は、暗黒状態だった租税目的の不動産評価の諸問題を指摘し、訴えています。 不動産の評価について、国税庁の通達を読むのだけでも精一杯という平均レベルの税理士さんがほとんどのようです。それで何か学ぼうというなら、この著書くらいから始める。あわせて不動産の簡単な常識を学ぶと、自信を持って仕事ができるようになるのでしょう。  | ||||
| 2006/12/28 00:00｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：5｜CM：0｜▲ | ||||
| 著者は森田義男さん。税理士の立場よりも兼職の不動産鑑定士として、鑑定評価理論から、事例を豊富に並べて、相続税の財産評価方法の不備を指摘されました。 私の場合、この本を以前に読んだ当時は充分には理解できかねました。 その後、ファイナンシャルプランナー資格、宅地建物取引主任者の受験学習をしてゆくうち、不動産についての基礎を学びます。 そしたら、この本への理解が進展しました。 この本の内容を理解には、不動産鑑定理論まで必要でないとしても、不動産の基礎的常識が必要です。
この本の中で印象的なのは、容積率重視姿勢です。 土地の値打ちは容積率で決まる。 何階建ての建物が建てられるかがポイントになる。 不動産業者がふつうに言うことです。 この書の中で著者の森田さんは、容積率オンチの相続税評価方法を批判しました。その後、当局も改めました。 今では問題は、複雑化した評価方法を、ふつうの税理士に出来るかどうかです。 森田さんの一連の著書の、おそらく第一号であろうかという旧版があります。１９９２（平成４）年初版。 怒りの「路線価」物語―妖しくも悩ましき不動産と相続税 / 森田 義男 私にとって記憶も鮮やかな内容でした。相続税評価には恐ろしいほど専門知識が必要だと感じた次第です。ちょうど、国をあげて地価抑制に励んだ時期、地価税なるものが固定資産税と別に課税され評価に相続税と同じ路線価方式が用いられ、規定の不備が露出しつつあったのでした。 日本一の大地主は、三菱地所さんです。こちらの所有地をずさんだった相続税方式で評価をして地価税を払わせようとしたら問題点が続出したでありましょう。 | ||||
| 2006/12/11 14:40｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：1｜CM：0｜▲ | ||||
| 欠陥敷地と言いますのは、現在は建物敷地となっている。しかし、実質は違法なので、将来、建て替えなどしたくても建築確認が下りない。つまり合法の建物を建てられない。このような敷地のことです。 引用させていただいた写真の、中央の細道の向こう突き当たりに見える二軒がともに欠陥敷地というのです。（怒りの路線価物語のＰ７５） 見たところ、どこが欠陥なのか分からない人も多いでしょう。 道路付きが欠陥です。  ↑画面クリック（拡大して見ていただけますか。） 道路付きが欠陥です。 ４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければ市街化区域では建築確認が下りないのです（建築基準法４３条）。 この細道。一番細い部分は４メートルに足りません。 仮に地震で壊れても再建は許されないのです。 建物を建築できないのですから売ることは物凄く困難となります。相場はありません。半値八掛けニ割引の世界でしょう。 意外に街中で見かけます。昔からのごちゃごちゃした古い街中には多いです。道路付きが不充分なのです。 このことは不動産業界人には常識です。 いま問題なのは、このような欠陥が相続財産の評価に反映させる通達規定が見当たらないことです。 森田さんの旧著には、この欠陥敷地はじめ相続財産評価の欠陥を次々指摘します。 
結局、新版によりますと、このような欠陥敷地を含む相続税評価が実際、関与されて、当局と交渉で「利用価値の著しく低下している宅地の評価」という一都三県だけの特例を拡大適用して２０％の評価減を承認するので納得してほしい提案に、依頼者＝納税者が承諾されたと記述されています。本当は半値でも売れないでしょう。
森田さんが指摘されていることは多岐に及びます。中から一つだけ、目に見えるので欠陥敷地を、ご紹介しました。 ここで、認識いただきたいのは、欠陥敷地ということは、不動産業界での常識でして税金で関係するのは相続税という１００万人に５万人くらいの比率で課税される方の財産に欠陥敷地が含んでいるかどうかというと、そう頻繁に発生することでないことです。 不動産しろうとの税理士は、税理士の大半です。 （仮に欠陥敷地について２０％評価減の先例を学んだとして、現場で欠陥敷地を見抜くことができる税理士がどれだけいるものでしょうか。事情は当局側の人も同様です。） 森田義男さんは、たまたま不動産鑑定士も兼職する税理士なので、このような指摘の書を出版されたのです。 ☆このブログを、お読みになってのご感想をお願いします。 | ||||
| 2006/12/09 22:02｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：1｜CM：1｜▲ | ||||
井口幸英さんとおっしゃる大蔵省を退職された税理士さんが、昭和のむかし財産評価について、税理士を対象として啓蒙書を書かれていました。古き良き昭和時代、その時代にふさわしい、ゆったりたっぷりのんびり とでも論評したい財産評価の実態が記述されています。 上に掲げるような賃貸物件を残した財産家の遺産額評価だったら・・・ 普通なら周囲よりも評価は安そうに考えてしまうでしょう。 ところが周囲に複数の道路と接する物件は便利であるとして３〜５％少し高めに評価する原則になっています。 この物件の場合、現場を見れば、高めどころか低め評価する主張点をさがすのが税理士の任務になるはずです。 井口さんは、こういうことを書かれています。 もし、現地に足を運ばず、路線価だけで評価をする税理士がいたとしたなら、それは怠慢というべきである。そんな人は、税理士としての良心を欠いているのである。（Ｐ３４）  このような地図を路線価図と言い、税務署で管内の宅地の評価単価を道路に記載したものです。２１０とか２００、１９０､１８０などと道路部にあります。道路の値段ではありません。その道路に面した標準的な土地（広すぎず狭すぎずで正方形または矩形）の１�崚�たりの評価額が千円単位で書かれているものです。 井口さんはこういう意味のことを書かれています。 路線価は、実際の取引価額よりははるかに安い。おそらく、坪百万円以上で売買されるであろう。 路線価に１００％の完全さを求めるのは無理である。（Ｐ３５）  井口幸英さんの書（昭和５７年初版）
結局、不完全な評価であっても現実の取引価額よりは安い評価なのだからガマンできるであろうと言うことに終りそうです。 昭和時代は、評価の基本単価を安く設定してあったので、時々の、少々の不公平感はそれでよろしかったごとくです。 なお、財産評価通達には、通達どおりで不具合な場合、上級の審査を受けるというような意味のことも書かれています。 | ||||
| 2006/12/09 17:10｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 傾斜地の打ちっぱなしゴルフ練習場でした。 こういう傾斜地の評価には問題が多発するのが常のことです。 地目は山林ですが市街化区域ということで宅地並み評価をします。 この場合、 全面積を一応宅地の単価としますが、造成費用を見積もり計算して差し引く評価をするのです。（複雑な地形なら大変なことになります。税理士は測量には素人です。） 先人は、きっちりと土盛り面積体積測量して計算がされてました。専門家による詳細な測量図面が付いてました。ここまでは見事な仕事でした。 私の仲間が途方もないことを見付けました。 そのゴルフ練習場全体の実測面積が台帳の面積より少ないのです！！ 台帳面積１８，０００�� 実測面積１６，０００�� この差２，０００�嵎�も近隣の宅地並み評価していたのですから評価差額がン億円になりました。 税額での差額が相応にありました。 まだ税務署に申し出たばかりで最終結論は出ていませんが面積更正ですから、ほとんどが認められることと思います。 しかし恐ろしいです。 先人は土盛り（想定計算）が評価のために必要なことは承知され専門家に測量してもらいました。しかし肝心の全体面積のチェックをなさらなかった。 あともう少し手間をかけるべきでした。 先人を責めるよりも自戒します。たまたま仲間が見つけましたので自分も偉そうに話します。 でも仲間が気付かなかったら、それまででした。 ◎明治のはじめ、新政府は大変な努力を重ねて全国を測量をしました。 名高い「地租改正」の作業面のことです。 このとき作られた図面の写しを「公図」といい、土地の基本の台帳でした。いまもこの公図が使われている箇所のほうが面積としては全国では多いのではないでしょうか。 現在の測量技術水準からは不正確と定評されています。 ・縄伸び：測量の縄が伸びたまま使ったという意味で、実面積＞台帳面積 ・縄縮み：測量の縄が短かったという意味で、実面積＜台帳面積 実務では台帳面積で課税されます。しかし、正確な面積が測量されれば、その実面積を使うことができます。実面積への更正は認められます。 数十万〜数百万の測量費用を惜しんで（というより正確さを気に止めず）、数億の相続税の仕事をしてしまうことは恐ろしい。 | ||||
| 2006/11/30 07:10｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：1｜CM：1｜▲ | ||||
| ⇒半分、ホントです。 以下、後日、内容吟味したものを発表させていただきますが、お急ぎの方は メールをくださいませ。 | ||||
| 2006/07/28 14:29｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税率が高い、高過ぎと言う人は多いのですが、 昭和２５年に突然、９０％もの高率となった事情まで含めて言及する人を知りません。 ここに９０％という税率への状況事情説明があります。 証人がいました。太宰治さんです。  １９４７（昭和２２）年発表のこの人の小説・斜陽はこの年のベストセラーで「斜陽族」は流行語となりました。 この中でただ一箇所ですが新円切替・財産税という言葉が出てきます。 そうです。この財産税の最高税率が９０％でした。 この小説は財産家が受けた衝撃の同時代証言なのです。 終戦直後、１９４６（昭和２１）年２月に新円切替（＝預金封鎖）ということが行われます。 当時、統制経済体制にありました。統制経済というのは、私はまだ幼児で「配給」という行列をしたくらいの記憶だけで、よくは知らないのですが、まあ共産主義経済のようなものです。 共産主義国の内情がもれ伝わった最初の頃、そういう話は私には理解しにくかったのですが、実は戦時中の日本のヤミ屋経済の実情話とソックリなのです。（言論が封殺されて流言飛語が流通したのもソックリ。） 物の需要供給で値段が決まらないで政府が指定した値段で売り買いされる建前でした。でも物がないのでした。お金は世の中に一杯存在します。物価上昇が発生することが予想できました。 対策として政府大蔵省日銀当局が実施したのが預金封鎖とともに新円切替です。 日本中のお金を新しいお金に切替ます。（といっても印刷する用紙やら不足しましたからシールを貼ったのです。） そのお金・新円は預金引き出しでしか入手できないのです。預金は一ヶ月に５百円しか引き出せません。預金封鎖です。 旧円は預金するしかできません。通用させないのです。 そこまでが貧乏人まで含めた日本人（および外貨のない在日人）全体が影響されました。 さらに財産家には財産税が課税されたのです。昭和２１年３月３日現在の全国財産調査が行われ一定以上の財産家には最高９０％の税金が課税されたのでした。納付期限は昭和２２年３月でした。 小説斜陽の最後の日付が昭和２２年２月です。 作者太宰治の本名は津島修治。青森県津軽の多額納税大地主の津島源右衛門貴族院議員の六男。 まさにこの税金で実家が没落したのだと作者は証言しました。 翌１９４８（昭和２３）年６月１３日太宰治は心中。（過去に何度も自殺未遂しました。） この時点では預金封鎖がまだ続いています。封鎖解除は７月でした。 （この続きの戦後改革を論じましょう。私はこの高率財産税こそ、戦後の諸改革の最強烈と思っています。今宵はこのあたりとさせていただきます。） | ||||
| 2006/07/23 22:20｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
ご推奨リンクリストです |
|
|
お気に入りに追加 |
|
|
おすすめＢｏｏｋ！ |
|
|
Powered By FC2ブログ |
|
|
Powered by FC2ブログ. ホームページ アフィリエイト レンタルサーバー 1GB!FC2ブログ(blog) template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.