相続・相続税の、無料ご相談をお受けいたします。初歩的なご質問が多いことは承知しております。なお、土地評価がニガ手の税理士さんには、一画地一万円からで、簡易評価を承ります。
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| 段々深刻になりつつあるサブプライムローン問題の実態について、私はもっぱら日本国内専門ですので分かりずらかったのですが、現地のローン事情について面白い話を知りました。 安藤茂彌さんという人（トランス・パシフィック・ベンチャーズ社CEO、1945年東京生まれ）が面白いコラムを書いておられます。 以下にコピーしました。↓  | ||||
| 2008/07/08 01:35｜転載その他＆日記｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 昨日の産経新聞トップに、相続税の重課税は継続ないし強化の主張が掲載されました。 資産家の方々は、トンデモない主張と思われるかも知れません。 アメリカでは２０１０年には相続税を廃止するらしいのですのに日本はこの点では追随しないみたいです。 日本ではガソリンへの課税など、今後の環境問題を考えたらもっと重課税しておかしくないと考えることなく、とにかく税金は軽いほうが良いとの目先主張ばかりのように見えてしまいます。 そういうマスコミ的状況の中での東京大学の伊藤元重先生の主張でした。 伊藤先生は相続税について、毎年の亡くなられる方１００万人のうち４万人ほどにしか課税されていない偏って重いことを知ったうえでの議論なのかあやしいのですが・・・・。 原文です↓  | ||||
| 2008/05/04 07:59｜転載その他＆日記｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 週刊ダイヤモンドの最新号は地価暗転という特集を組みました。 地価暗転 忍び寄るバブル崩壊の足音 この2〜3年、高騰を続けてきた都心部の地価が、転換点にきている。景気の先行き不透明感が深まるなかで、過熱していた一部地域の地価が調整局面を迎えるのは避けられない。この特集と時期を同じくして発表される公示地価では決してわからない、今の不動産市場の真の姿を見てほしい。 ------------------------------------------------------------------------------- 【Part1】サブプライムショック 不動産証券化の機能停止がバブルつぶしの引き金に Column 第1四半期にマイナスも すでに弱含みの実勢価格 Diagram 大図解 不動産証券化市場30兆円の全貌 Column 前回のバブル崩壊もきっかけは当局の「つぶし」策と引き締め 【Part2】業界を覆う暗雲 市況急変に対応四苦八苦 今そこにある危機を追う 住宅高値から一転、値下げへ 押し寄せる業者淘汰の波 リート市場を覆う閉塞感、不信感 再編・淘汰には障害多い オフィス賃料アップは頭打ち状態 絶好調市場に漂う憂鬱 Column 実態をまったく反映しない時代遅れの地価制度の欺瞞 【Part3】全国プチバブルの火種 マネー奔流にもてあそばれた地方中核都市の危うい命運 銀座一等地を買い進めに走る「和光」不動産投資の不可解 大阪梅田で27万平方メートル増床！ 「2011年問題」の重石 名古屋幻想だった“トヨタ効果” 次の目玉は「ささしま」開発 Column埋め立て地、国有地、農地……「日本に土地はない」のウソ 札幌マンション投資過熱で投機に ブーム一巡で残る負の遺産 仙台2年間で10棟以上完成 高まる供給過剰の懸念 福岡都市飛躍のカギ握る旧岩田屋本館周辺の再開発 Columnニューヨーク、ロンドン……迫りくるバブル崩壊の予兆 【Part4】中古マンション売り時マップ 今後拡大が始まる中古市場 見極めたい売買タイミング ↓一年前に私は予言しました↓ | ||||
| 2008/03/26 23:06｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
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| 2008/03/26 09:22｜転載その他＆日記｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税の訴訟では、納税者の味方として多分ナンバ−ワンの森田義男さん。こんな書物を世に出されました。 ふつうの、お医者に心臓手術はできない。 （という意味がＰ２４４） つまり、ふつうの税理士に億単位の相続税はムチャ無理（に近いのです）。 私ですと五千万納税された方のために、税務署に半分ほどですが 返して！ という案件をやりました。ふつうの税理士さんが当初計算されたのでした。 ふつうの税理士さんに依頼して多額納税された方に、お読みいただいて宜しいかと存じます。 多額納税見込みのある方 及び、そういう方の関与先税理士に、お勧めします。
相続税を納付するような方は、１００人に５人くらい。 そのうちでも、億単位となるともっと少数の皆さまへ このページを、お読みの場合、日本中で私の知る先生をご紹介できます。 この本を、お書きになった森田先生は、税理士の資格よりも兼任の 不動産鑑定士のほうで貴重な方です。不動産の常識知識がすごい ばかりでなく不動産相場にも強く、かつ相続税評価の相場追随速度にもくわしいのです。 私が教わる方と提携仲間されてます。 私自身は森田先生の著書を愛読しました。宅建試験に合格するほど学習したのは先生の本を理解するためでした。 特に評価が難しい土地を、お持ちの方に、お勧めできる税理士さんです。 ▽このブログ少々行き詰まっていましたのですが▽ ↓続きます↓ | ||||
| 2007/10/01 20:20｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：3｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税を払うほどの資産家のみなさんへ、｢売るのは今です｣とお伝えしたいです。 先週３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。 地価が上昇しているのは東京都心の一部だけです。 しかも問題をはらんでいるのは、賃料、特に中古賃料はさっぱり値上がりしていないことです。これと同時並行での地価上昇だということです。この地価上昇は大きくはならないと考えますがバブル現象発生です。 理論的にあり得ないことが起きているのです。 １９８７（昭和６２）年に昭和バブルが始まったときと同じ現象が起きていると言うのです。 先の３月２３日、２００７（平成１９）年１月１日現在の公示地価が発表されました。なんとなく地価が上昇したように読ませる記事が書かれていました。でも上昇しているのはブランド土地だけなのです。 商業地なら銀座、（その他有名な駅前で現在でっかいビルが建設中）。 住宅地なら、青山、澁谷、自由が丘、田園調布、用賀、経堂、高円寺、吉祥寺・・・ お金持ちなら、どうにも持ちたくて仕方がない気持ちになる地名です。 今、起きているのは下記の�｜奮�の状況です。横浜では地価の上昇など、まだ、よその世界のことに思っています。 昭和バブルの経過を見ましょう。 �…体舛�値上がりしていないのに、地価だけが勝手に値上がりして売買取引された。 ��大都市中心部で始まり次第に同心円で周辺へ広まっていった。 ��やがて全国主要都市に及んでいった。 �つ体舛�取れない物件を抱えたところが次ぎ次ぎ潰れていった。 �ヅ效呂鮹簡櫃紡澆靴討い振箙埓限司櫃�巻き添えになった（というよりも��以降の世の中の動きはこれら金融機関のしわざでした）。 今度のバブルは小さいでしょう。中心は不動産ファンドなる新種の金融業です。株式のように価格が上下する商品が売り出されています。小口のお金を集めていますが、そろそろ危険状況が近づいていると思われます。 さて状況がこのようなものと見究めての対応のことです。私が手がけた相続税のお客さんに正面から言いにくいので黙っていることがあります。 首都近郊の土地資産家の方々にほぼ共通するのですが、くず土地を持ってしまっているケースが多いのです。不動産業者はウラでくず土地と言ってます。プロの業者から見て値打ちがないので買わない、買えない土地です。 多くの土地を持っておられる資産家の方々は案外個々の土地の値打ちの差に無頓着と、お見受けしました。客観的にはくず土地でも、ご先祖代々の資産として売り残して所有し続けられたと思料いたします。 私は今後もし売れるなら｢くず土地｣を処分なさいませと申しあげたいのです。ご先祖から代々受け継いだ大事の財産を何もかも処分する意味ではないのです。大事の財産と言えませんから、簡単には買い手がつかない土地こそ処分されるよう心がけられませと申したいのでございます。 相続税資金のために苦労なさって、売ろうとして売れなかった土地。それはくず土地だったのです。くず土地の評価見直しで相続税を下げた事例を経験して、｢早く処分なされませ｣と申しあげたかったのです。 そういう結論を持ちましたが、そのとき相続人の方々に、はっきりとは申せないのでした。 なお、大数の視点を追加して申しあげます。 大都市への人口集中ということは、今後は起きません。かつて５０〜６０年前、それ以上以前にあった農村の過剰人口はもう消滅しています。 戦後と言われた時代、木造の粗末なアパートめざして農村から人びとが次から次へと移住してきました。そういうことは、昔のことで、もう移住してくることはありません。 もう昨年から日本全体で人口が減少し始めています。もちろん農村の人口は今以上に減少してゆきます。 ブログ読者さんには若い人、そして地方の人も多いので意識をしまして、もう少し、大数観察で見える現象を指摘します。 （↓クリック↓）  | ||||
| 2007/05/07 00:00｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：5｜CM：0｜▲ | ||||
| 昨年、父が亡くなり、相続税に関して税理士の方を交えて財産調査し、税務署へ申告いたしました。 基礎控除内だったので相続税は払っておりません。 しかし、最近ふと自分の預貯金について、課税対象だったのではないかと思うようになりました。 （昨年の申告時には私の預貯金を考慮しておりません） インターネットで似たような事例を調べてみたのですが、やはり課税対象にされるような気がしてなりません。 その預貯金とは、13年前に定期預金にしてもらったもので、いくつかの銀行に分けて数百万ずつで、合計すると千万になります。 おそらく小さい頃からの自分の貯金（お小遣い、お年玉等）と父の預金、祖母からの贈与、土地売却金等を合わせて定期にしたと思います。 私の額は小額で、大半が父の預金、土地売却金だと思います。 印鑑、通帳ともに父が管理しておりました。 私の定期預金を含めると、基礎控除額を超えて相続税が発生します。 修正申告の必要はありますでしょうか。 修正するにしても、全額を課税対象にするのでしょうか。 私の貯金や祖母からの贈与を除外するのでしょうか。 （除外する額の根拠となるものの有無はまだはっきり調べていません） あれだけ申告時に確認を行なったのに、担当した税理士さんは私の預貯金等に無関心だったので多少頼りにならない感があり、相談させていただきました。 ↓（ご回答）クリック  | ||||
| 2007/02/06 08:20｜過去の相談事例（NPO分含みます）｜TB：0｜CM：0｜▲ | ||||
| 相続税に過大申告という問題が相当頻度で発生しています。それは財産評価とりわけ土地不動産の評価に問題があるからです。 土地評価は間違いだらけだ。 不動産鑑定士兼税理士の森田義男さんは、怒っています。
２００５（平成１７）年３月 初版。 森田さんは、実体験から多くの事例を掲げて現実の不動産評価において多くの問題点を指摘します。 そもそも公的土地評価自体に問題があること。 評価差の根源が、不動産への法的規制に発すること。 この法的規制が、評価のポイントとして認識がされていないこと。 例えば 容積率規制を言う。 何階建ての建物を建てることが法的に許されているかが土地の評価の大きなポイントと指摘します。 森田さんの、一連の著書は、暗黒状態だった租税目的の不動産評価の諸問題を指摘し、訴えています。 不動産の評価について、国税庁の通達を読むのだけでも精一杯という平均レベルの税理士さんがほとんどのようです。それで何か学ぼうというなら、この著書くらいから始める。あわせて不動産の簡単な常識を学ぶと、自信を持って仕事ができるようになるのでしょう。  | ||||
| 2006/12/28 00:00｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：5｜CM：0｜▲ | ||||
| 著者は森田義男さん。税理士の立場よりも兼職の不動産鑑定士として、鑑定評価理論から、事例を豊富に並べて、相続税の財産評価方法の不備を指摘されました。 私の場合、この本を以前に読んだ当時は充分には理解できかねました。 その後、ファイナンシャルプランナー資格、宅地建物取引主任者の受験学習をしてゆくうち、不動産についての基礎を学びます。 そしたら、この本への理解が進展しました。 この本の内容を理解には、不動産鑑定理論まで必要でないとしても、不動産の基礎的常識が必要です。
この本の中で印象的なのは、容積率重視姿勢です。 土地の値打ちは容積率で決まる。 何階建ての建物が建てられるかがポイントになる。 不動産業者がふつうに言うことです。 この書の中で著者の森田さんは、容積率オンチの相続税評価方法を批判しました。その後、当局も改めました。 今では問題は、複雑化した評価方法を、ふつうの税理士に出来るかどうかです。 森田さんの一連の著書の、おそらく第一号であろうかという旧版があります。１９９２（平成４）年初版。 怒りの「路線価」物語―妖しくも悩ましき不動産と相続税 / 森田 義男 私にとって記憶も鮮やかな内容でした。相続税評価には恐ろしいほど専門知識が必要だと感じた次第です。ちょうど、国をあげて地価抑制に励んだ時期、地価税なるものが固定資産税と別に課税され評価に相続税と同じ路線価方式が用いられ、規定の不備が露出しつつあったのでした。 日本一の大地主は、三菱地所さんです。こちらの所有地をずさんだった相続税方式で評価をして地価税を払わせようとしたら問題点が続出したでありましょう。 | ||||
| 2006/12/11 14:40｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：1｜CM：0｜▲ | ||||
| 欠陥敷地と言いますのは、現在は建物敷地となっている。しかし、実質は違法なので、将来、建て替えなどしたくても建築確認が下りない。つまり合法の建物を建てられない。このような敷地のことです。 引用させていただいた写真の、中央の細道の向こう突き当たりに見える二軒がともに欠陥敷地というのです。（怒りの路線価物語のＰ７５） 見たところ、どこが欠陥なのか分からない人も多いでしょう。 道路付きが欠陥です。  ↑画面クリック（拡大して見ていただけますか。） 道路付きが欠陥です。 ４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければ市街化区域では建築確認が下りないのです（建築基準法４３条）。 この細道。一番細い部分は４メートルに足りません。 仮に地震で壊れても再建は許されないのです。 建物を建築できないのですから売ることは物凄く困難となります。相場はありません。半値八掛けニ割引の世界でしょう。 意外に街中で見かけます。昔からのごちゃごちゃした古い街中には多いです。道路付きが不充分なのです。 このことは不動産業界人には常識です。 いま問題なのは、このような欠陥が相続財産の評価に反映させる通達規定が見当たらないことです。 森田さんの旧著には、この欠陥敷地はじめ相続財産評価の欠陥を次々指摘します。 
結局、新版によりますと、このような欠陥敷地を含む相続税評価が実際、関与されて、当局と交渉で「利用価値の著しく低下している宅地の評価」という一都三県だけの特例を拡大適用して２０％の評価減を承認するので納得してほしい提案に、依頼者＝納税者が承諾されたと記述されています。本当は半値でも売れないでしょう。
森田さんが指摘されていることは多岐に及びます。中から一つだけ、目に見えるので欠陥敷地を、ご紹介しました。 ここで、認識いただきたいのは、欠陥敷地ということは、不動産業界での常識でして税金で関係するのは相続税という１００万人に５万人くらいの比率で課税される方の財産に欠陥敷地が含んでいるかどうかというと、そう頻繁に発生することでないことです。 不動産しろうとの税理士は、税理士の大半です。 （仮に欠陥敷地について２０％評価減の先例を学んだとして、現場で欠陥敷地を見抜くことができる税理士がどれだけいるものでしょうか。事情は当局側の人も同様です。） 森田義男さんは、たまたま不動産鑑定士も兼職する税理士なので、このような指摘の書を出版されたのです。 ☆このブログを、お読みになってのご感想をお願いします。 | ||||
| 2006/12/09 22:02｜取り返せ！相続税 固定資産税｜TB：1｜CM：1｜▲ | ||||
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